Причины для продажи имущества

Конечно же, причиной для  продажи движимого и недвижимого имущества на аукционе в Казахстане есть отсутствие возможности должника отдать долги. Торги  — это не что-то повседневное, это крайняя мера, применяемая для возможности удовлетворения требований банка. Чтобы прийти к этому этапу взыскания в Казахстане, уходят годы судебных заседаний, апелляций, договоренностей между кредиторами и должником о рассрочке, реструктуризации, восстановлении платежеспособности. В этот период возможно добиться  частичного или даже полного списания долга, если не бояться идти на контакт с банками и при помощи юриста выставлять свои условия. Если у должника есть хороший адвокат — до судебного банкротства и продажи имущества на аукционе дело доходит крайне  редко.

Но все-таки, если дело дошло до  банкротства и продажи имущества на аукционе, нужно раньше разобраться во всех возможностях этого дела.

Начнем с законодательства  Казахстана.

Какие законы регулируют процесс продажи имущества на аукционе при банкротстве

Согласно законодательству Казахстана, продажа движимого и недвижимого имущества на аукционе при банкротстве регулируется Законом “О восстановлении платежеспособности и банкротстве граждан Республики Казахстан” , а также “Правилами проведения электронного аукциона по продаже имущества банкрота и определении его организатора” ( см.ссылку)
Законодательство  Казахстана регулирует и тщательно контролирует все процессы  продажи движимого и недвижимого имущества. Основная задача — это прозрачность торгов и доступность продажи недвижимости всем казахстанцам. Законодательство Казахстана одинаково защищает права и возможности как покупателей имущества, так и продавцов недвижимости, банкротов, банков.

Какое имущество выставляют на торги

На электронные торги в процессе банкротства а Казахстане выставляется движимое и недвижимое имущество должника, которое является его активами  и может быть продано на аукционе для погашения долгов перед кредиторами. В первую очередь, под имуществом подразумевается  недвижимость. Но на самом деле, список движимого и недвижимого имущества, которое возможно продать в Казахстане на электронных торгах по  банкротству, огромен, поэтому рассмотрим основные его виды:

•  жилая  недвижимость: квартиры, дома
• промышленная  недвижимость:  помещения, недостроенные объекты, гаражи, дачи, и т. д.
• земельные участки как жилого, так и коммерческого использования
• транспортные средства. Это может быть как автомобиль для личного пользования, так и сельскохозяйственная техника
• мебель, бытовая техника, оргтехника, оборудование
• предметы роскоши — меховые изделия, произведения искусства, ювелирные изделия
• сельскохозяйственные животные
• торговые марки, бренды, другая интеллектуальная собственность
• акции, облигации
• другое имущество банкрота

Этапы продажи имущества на аукционе

• • Начало процесса банкротства.
    

    Банкротство в Казахстане зачастую инициируется самим должником, если он не может погасить свои долги. Процесс банкротства длится около 6 месяцев, иногда дольше. Это зависит от количества кредиторов, суммы долгов и от количества имущества должника. Суд рассматривает документы и выносит решение, какой вид банкротства возможно применить к должнику. Процесс продажи имущества с помощью электронных торгов в Казахстане начинается после решения суда о применении именно судебного банкротства.
    С момента решения суда на протяжении 5 дней финансовый управляющий, он же продавец, составляет план реализации имущества на аукционе. Он выбирает возможный способ  продажи имущества, который наиболее выгоден для кредиторов. В большинстве случаев имущество продается на электронных торгах . Стартовая цена недвижимости на аукционе не должна превышать 75% от оценочной стоимости имущества. Оценка имущества проводится независимым экспертом еще во время рассмотрении дела о банкротстве. Есть условие — она должна быть сделана не более 6 месяцев до электронных торгов. Если прошло больше времени — оценка имущества делается повторно.

  • Создание реестра кредиторов.
    

    Финансовый управляющий создает реестр. Для этого все кредиторы, имеющие претензии к должнику, подают заявления для включения их в реестр. В заявлении указываются сумма требований и прилагаются подтверждающие документы: счета, решения суда, исполнительные листы и др. Управляющий проверяет все данные, сверяет их и, если все соответствует, вносит кредитора в реестр. Далее готовый реестр подается на утверждение в арбитражный суд. После этого он становится обязательным к выполнению.

    Как распределяются требования кредиторов?

    В реестре его участники распределяются по очереди, которая определяется законом. Это значит, что взыскания будут распределяться в зависимости от причины возникновения долга. 

    1. Первая очередь — это социальные долги  банкрота. К ним относятся алименты и компенсации за причинения вреда жизни и здоровью. Эти требования всегда в приоритете.
    2. Вторая очередь — это задолженности банкрота в бюджет. К ним относятся налоги, таможенные долги, взыскания по решению суда и другие задолженности.
    3. Третья очередь — это долги  банкрота перед банками, бизнес-партнерами, коллекторами, другими контрагентами.
    4. Четвертая очередь — это взыскание штрафов, пени, неустоек, рассчитанными за период решения споров.
    5. Пятая очередь — долги  банкрота перед кредиторами, которые во время процедуры восстановления платежеспособности не предложили должнику альтернативный вариант рассчитаться с долгами (реструктуризацию, например). Также в пятую очередь включаются кредиторы, заявившие о себе позже положенного  срока.

       В таком же порядке после проведения торгов между ними будут распределять вырученные за имущество банкрота средства.

  • Утверждение плана реализации имущества на аукционе с кредиторами
    

    Управляющий ознакамливает внесенных в реестр с планом реализации имущества банкрота во время электронных торгов.. Кредиторы вправе обжаловать план  продажи имущества в суде, если не согласны с условиями.      На сновании решения суда составляется окончателный план продажи недвижимости.

  • Внесение в базу данных информации
    

    Продавец вносит в реестр данные по каждому лоту. Они должны содержать такую информацию:

    • ФИО продавца
    • идентификационный номер продавца
    • адрес, телефон продавца
    • ФИО должника
    • идентификационный номер должника
    • описание лота. Это информация о названии, нахождении имущества, его  характеристика, год изготовления, и т. д. Если это недвижимость или земельный участок, то вносится кадастровый номер, информация о праве собственности недвижимости.
    • фото имущества, сделанные с разных ракурсов
    • реквизиты продавца  (финансового управляющего)

       Организатор электронных торгов, то есть электронная площадка, проверяет информацию продавца о имуществе, соответствия недвижимости требованиям и правилам размещения на электронных торгах.
    

  • Организация торгов
    

    Если все соответствует, то продавец размещает объявление о проведении электронных торгов, в которое вносит следующие данные:

    • дату аукцина
    • ФИО продавца, идентификационный код;
    • описание имущества
    • стартовая цена недвижимости
    • какой гарантийный взнос
    • реквизиты организатора
    • термин подачи заявок
    • контактные данные организатора

  • Регистрация участников торгов
    

    Для подачи заявки на аукцион казахстанцу нужно быть предварительно зарегистрированным на веб-портале реестра и иметь электронную цифровую подпись. После регистрации  участник:

    • подает электронную заявку на участие 
    • вносит гарантийный взнос (в основном, это 10% от цены лота)
    • получает на электронную почту уведомление об участии в аукционе

    Количество участников электронных торгов не ограничено. Персональные данные казахстанца не разглашаются остальным

  • Проведение торгов
    

    • Ставки

       Чтобы электронные торги состоялись, в них должны принимать участие не менее двух покупателей. За час до начала торгов по банкротству участники заходят в электронный зал и фиксируют свою ставку, то есть цену, которую они предлагают за лот. Их ставка не должна быть ниже стартовой цены торгов.

    • Начало торгов

       На момент открытия электронных торгов по банкротству каждый казахстанец видит ценовые предложения всех зарегистрированных покупателей. От последней максимальной ставки торгов можно сделать шаг, то есть предложить свою цену лота. Если на протяжении 10 минут после последней ставки торгов никто не сделал шаг, то покупатель, который сделал ее последним, считается выигравшим. Электронные торги могут длится один рабочий день либо до последней максимальной ставки и отсутствия на протяжении 10 минут новых ставок. 

    • Результаты торгов

       После окончания электронных торгов результаты продажи  вносятся в электронный протокол. Протокол продажи подписывается покупателем и продавцом с помощью электронной цифровой подписи. Дальше, на протяжении 10 дней, покупатель должен внести аванс — около 30% стоимости имущества. В аванс включается гарантийный взнос за недвижимость, который был внесен при регистрации заявки. Общее время для завершения оплаты и оформления документации о продажи недвижимости  — 30 дней с момента проведения электронных торгов. Если  казахстанец по какой-то причине отказывается платить, то торги признаются недействительными и залог не возвращается.
    

Участие в электронных торгах

Законодательство Казахстана позволяет казахстанцам принимать прозрачное и законное участие в аукционах по банкротству. В силу того, что информация о электронных торгах доступна на веб-портале, купить имущество банкрота на аукционе могут все желающие.

• • Условия для физических лиц
    

    Участниками электронных торгов могут быть дееспособные, совершеннолетние казахстанцы, имеющие гражданство или вид на жительство.Также потенциальный участник электронных торгов по банкротству должен быть зарегистрированным на сайте Реестра государственного имущества и иметь электронную цифровую подпись

  • Условия для юридических лиц

    Юридическое лицо должно быть не на стадии ликвидации и, что важно, не иметь долгов перед государством. Для регистрации нужно подать копии уставных документов, свидетельство о государственной регистрации фирмы и оплатить залог.

  • Кто не может быть участником электронных торгов

    Не могут быть участниками электронных торгов по банкротству лица, имеющие общие интересы со сторонами торгов:

    • финансовый управляющий (продавец)
    • организатор электронных торгов
    • те, кто находятся под ограничениями суда
    • кредиторы
    • близкие родственники должника или кредитора

  • Риски и рекомендации для казахстанцев:
    

     Если  вы хотите купить имущество по заниженной цене — будьте готовы к возможным негативным последствиям, с которыми можете столкнуться. Ведь, в отличии от обычной продажи, где заинтересованных лиц  двое, на аукционах по банкротству их намного больше: должник, банк, продавец, организатор, покупатели… Не удивительно, что во время электронных торгов по банкротству часто возможны конфликты интересов, переходящие в судебные разбирательства. Поэтому участие в электронных торгах по банкротству несет в себе определенные риски.

    • Недостоверная информация о имуществе. 

       Например, фото дома или автомобиля сделано в выгодных для продавца ракурсах и не передает достоверную информацию о его настоящем техническом состоянии. Соответственно, цена продажи и качество имущества не соответствуют возможным ожиданиям  казахстанца. 

    •  Большое количество участников аукциона. 

       Чем больше участников  электронных торгов, тем высшая нагоняется цена за имущество. Придя на торги по банкротству в надежде на возможность купить имущество дешевле рыночной цены, покупатель в итоге под давлением конкуренции может купить его дороже. 

    •  Потери финансов. 

       При подаче заявки на электронные торги по банкротству оплачивается гарантийный взнос. После приобретения имущества  сумма задатка включается в цену. Но если участник электронных торгов по банкротству по каким-либо причинам отказывается от покупки, задаток не возвращается, а это может быть довольно внушительная сумма.

    • Оспаривание торгов

    Другие участники имеют возможность оспорить результат электронных торгов, если на это были законные причины. Это может привести к приостановке переоформления имущества и другим неудобствам, даже к признанию электронных торгов по банкротству недействительными.

    Кто может участвовать в аукционе?
    

    Участниками электронных торгов могут быть все казахстанцы — как физические, так и юридические лица. Они имеют равные права и возможности приобрести недвижимость.

• Заключение сделки
  

  Этап сделки	Описание
  Подтверждение победителя торгов	Организатор объявляет победителя аукциона и публикует протокол электронных торгов на веб-портале
  Подписание договора купли-продажи	Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи имущества, где указывают условия и сроки оплаты и переоформления имущества
  Оплата лота	Оплачивается указываемая цена имущества, за минусом задатка, который был внесен перед электронными торгами как гарантийный взнос
  Передача имущества	Продавец передает имущество победителю электронных торгов
  Регистрация имущества	Покупатель регистрирует имущество на свое имя

Помощь юриста

Как банкроту, так и покупателю имущества, не обойтись без помощи юриста. 

“Часто во время проведения торгов участникам необходима помощь юриста. Последний пример: казахстанца не допустили к электронным торгам по банкротству, мотивируя это тем, что он сосед должника, а значит, возможно может быть представителем заинтересованной стороны. Нам удалось добиться отмены запрета и включить покупателя в список участников торгов” — делится наш адвокат.

Чем юрист поможет покупателю?

• Проверит законность торгов и правдивость информации
• Убедится, что лот соответствует условиям процедуры банкротства
• Подготовит заявку на участие  и соберет необходимые документы
• Проверит факт внесения задатка за имущество и условия его возврата.
• Изучит документы на имущество и нет ли на него возможных обременений
• Будет контролировать соблюдение правил проведения электронных торгов по банкротству
• Проверит на соответствие законодательству договор купли-продажи имущества
• Поможет в правильном оформлении акта приема-передачи имущества
• Представит ваши интересы в суде в случае возможного оспаривания результатов электронных торгов

Чем юрист поможет должнику?

• Соберет все необходимые документы для оформления банкротства
• Подготовит заявление в суд
• Оспорит неправомерные требования кредиторов
• Оспорит неправомерные действия финансового управляющего
• Проследит, чтобы оценка имущества не была занижена
• Оспорит незаконные или фиктивные продажи

“Например, в нашу компанию обратилась фирма-должник с просьбой уменьшить требования кредитора по задолженности. Юрист в суде доказал, что требования кредитора явно завышены и добился уменьшения суммы требований на 32%” — рассказывает юрист

Какой вывод можно сделать, прочитав эту статью? 

Электронные торги — часто единственный способ для заемщика рассчитаться с долгами. Если имущество продается по хорошей цене, то есть шанс полностью погасить долги и спать спокойно. В связи с повышенным спросом казахстанцев на продажи имущества с электронных торгов по банкротству, в торгах зачастую участвуют несколько лиц, поэтому редко имущество “уходит с молотка” по дешевке, как принято было считать. Часто бывает так, что сумма, вырученная за продажи имущества на электронных  торгах, покрывает все долги кредиторам и даже часть средств остается и возвращается должнику. Очень важна и социальная составляющая, то есть защита должника от продажи  его единственного жилья. Это не даст банкроту остаться на улице, без имущества и средств к существованию, с мыслями о суициде. В наше время банкротство — не приговор, а зачастую возможность начать все сначала, учесть прошлые ошибки и не допускать их в будущем.

Для  казахстанца электронные  торги по банкротству — возможность купить имущество, транспорт, земельный участок по цене ниже рыночной или, по крайней мере, без наценки риелторов. Однако нужно быть максимально осторожным и понимать процесс электронных торгов по банкротству, чтобы все пошло правильно. Максимальное внимание уделите документам на право собственности имущества и возможные обременения. Обязательно обратитесь за консультацией к юристу.